La plus-value réalisée par un résident fiscal français sur la vente d'un bien à Dubaï est imposée en France selon les règles des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avant abattements pour durée de détention.
La convention franco-émirienne attribue bien cette plus-value aux Émirats (article 11), mais le crédit d'impôt accordé en France est alors égal à l'impôt payé aux Émirats (article 19, paragraphe 1). Les Émirats ne taxant pas cette plus-value pour un particulier, le crédit est nul et l'impôt français reste dû.
Le calcul de la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'achat peut être majoré :
- des frais d'acquisition, retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux, retenus pour leur montant réel ou, après cinq ans de détention, pour un forfait de 15 % du prix d'achat.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite selon la durée de détention :
- pour l'impôt sur le revenu : aucun abattement pendant les cinq premières années, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, et 4 % la vingt-deuxième. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans ;
- pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu'à la trentième. L'exonération totale intervient après 30 ans.
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Exemple chiffré
Vous achetez un appartement à Dubaï 400 000 € et le revendez 475 000 € quatre ans plus tard.
- Prix d'achat retenu avec le forfait de 7,5 % : 430 000 €.
- Plus-value imposable : 45 000 €, sans abattement puisque la détention est inférieure à six ans.
- Impôt sur le revenu à 19 % : 8 550 €.
- Prélèvements sociaux à 17,2 % : 7 740 €.
- Total dû en France : 16 290 €, pas de surtaxe sous 50 000 € de plus-value.
Ce montant doit figurer dans tout calcul de rendement net, au même titre que les frais d'acquisition et de revente.
Location meublée : les amortissements réintégrés
Si vous avez loué le bien meublé au régime réel et déduit des amortissements, ils sont réintégrés dans la plus-value pour toute vente depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84, article 150 VB du CGI), y compris ceux déduits avant cette date. Pour un bien à Dubaï, c'est un point à arbitrer dès l'achat. Voir notre réponse sur la location nue ou meublée à Dubaï.
La déclaration
Aucun notaire français n'intervient dans une vente à Dubaï : c'est à vous de déclarer et de payer l'impôt. Dans le mois qui suit la vente, vous déposez la déclaration de plus-value n° 2048-IMM et acquittez l'impôt correspondant. Le montant de la plus-value est ensuite reporté en case 3VZ de la déclaration de revenus, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Questions fréquentes
La plus-value d'un bien à Dubaï est-elle imposable en France ?
Oui, pour un résident fiscal français. La convention limite le crédit d'impôt à l'impôt payé aux Émirats (articles 11 et 19), qui ne taxent pas cette plus-value : l'impôt français à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 % restent dus, après abattements pour durée de détention.
Au bout de combien de temps la plus-value d'un bien à Dubaï est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, comme pour un bien situé en France.
Comment déclarer la plus-value de la vente d'un bien à Dubaï ?
Par la déclaration n° 2048-IMM, dans le mois qui suit la vente, avec paiement de l'impôt, puis en reportant le montant en case 3VZ de la déclaration de revenus.
Textes de référence
- Convention fiscale France Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993 (impots.gouv.fr)
- Plus-value immobilière : taux, abattements et surtaxe (service-public.gouv.fr, mis à jour le 15 avril 2026)
- Notice de la déclaration 2047, revenus 2025 (impots.gouv.fr)
- Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, loi n° 2025-127 art. 84 (notaires.fr)
Ces réponses présentent les règles applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, pour un résident fiscal français. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, que nous analysons en détail lors de l'audit.