Oui, la différence existe, même pour un bien situé à Dubaï. La localisation du bien ne change pas la qualification française de vos loyers : une location nue produit des revenus fonciers, une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans la plupart des cas.
Dans les deux cas, le crédit d'impôt égal à l'impôt français prévu par la convention neutralise l'impôt sur le revenu sur les loyers. Les différences se jouent donc ailleurs : le régime simplifié, le taux des prélèvements sociaux et, surtout, le calcul de la plus-value à la revente.
Deux qualifications, deux régimes
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers (articles 14 et 28 et suivants du CGI). Ils relèvent du micro-foncier jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers bruts pour l'ensemble du foyer, avec un abattement de 30 %, ou du régime réel au-delà ou sur option.
En location meublée, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (article 35 du CGI). Depuis le 1er janvier 2025, le micro-BIC s'applique avec :
- un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de loyers annuels pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés ;
- un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Au régime réel, la location meublée permet en outre d'amortir le bien. C'est là que se trouve le point le plus important pour un bien à Dubaï.
Le point clé : l'amortissement se paie à la revente
En LMNP au régime réel, l'amortissement du bien réduit le bénéfice imposable chaque année. Sur un bien en France, c'est un avantage fort. Sur un bien à Dubaï, il faut raisonner autrement :
- Vos loyers de Dubaï sont déjà neutralisés par le crédit d'impôt égal à l'impôt français. L'amortissement ne fait donc baisser qu'un revenu qui n'était pas taxé.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances pour 2025, article 84, article 150 VB du CGI), y compris ceux déduits avant cette date.
- Or la plus-value d'un bien à Dubaï est pleinement imposable en France, parce que le crédit prévu par la convention est limité à l'impôt payé aux Émirats.
En clair, sur un bien à Dubaï, amortir en LMNP réel n'allège pas l'impôt sur les loyers, mais alourdit celui de la revente. Le choix du régime se décide donc dès l'acquisition, en fonction de votre horizon de détention.
Les prélèvements sociaux
Depuis l'imposition des revenus 2025, la hausse de la CSG votée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 crée un écart :
- revenus fonciers de location nue : 17,2 %, la CSG restant à 9,2 % ;
- revenus de location meublée non professionnelle : 18,6 %, la CSG passant à 10,6 %.
Pour des loyers de Dubaï, ces taux ne jouent qu'à la marge : le crédit d'impôt égal à l'impôt français s'étend aux prélèvements sociaux selon la doctrine administrative et la jurisprudence. Voir notre réponse sur l'imposition des loyers de Dubaï.
Le cas de la location de courte durée
Un logement loué en courte durée à Dubaï est enregistré auprès du Department of Economy and Tourism. Le classement « meublé de tourisme » du micro-BIC français relève, lui, du Code du tourisme français, et un classement émirien ne le remplace pas automatiquement. Par prudence, nous raisonnons avec le régime des meublés de tourisme non classés : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de loyers.
Questions fréquentes
Un bien à Dubaï loué meublé relève-t-il du statut LMNP ?
Oui. La qualification française s'applique quel que soit le lieu du bien : une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux, en général sous le statut de loueur en meublé non professionnel.
Faut-il amortir un bien à Dubaï en LMNP au régime réel ?
Pas nécessairement. Les loyers de Dubaï sont déjà neutralisés par le crédit d'impôt égal à l'impôt français, alors que depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, pleinement imposable en France pour un bien à Dubaï.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en location meublée en 2026 ?
Sur les revenus 2025, 18,6 % pour la location meublée non professionnelle, contre 17,2 % pour les revenus fonciers, à la suite de la hausse de la CSG votée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
Textes de référence
- Convention fiscale France Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993 (impots.gouv.fr)
- Principales nouveautés, revenus 2025 : CSG et location meublée (impots.gouv.fr)
- Les régimes d'imposition de la location meublée (impots.gouv.fr)
- BOI-RFPI-DECLA-10, régime du micro-foncier (BOFiP)
- Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, loi n° 2025-127 art. 84 (notaires.fr)
- BOI-INT-DG-20-20-100, méthodes d'élimination des doubles impositions, § 43 et § 110 (BOFiP)
Ces réponses présentent les règles applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, pour un résident fiscal français. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, que nous analysons en détail lors de l'audit.