Oui, au régime réel. L'article 31 du CGI admet la déduction des intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, conserver, réparer ou améliorer un bien loué. Le texte ne pose aucune condition sur la nationalité ou le lieu d'établissement du prêteur : un prêt d'une banque émirienne convient, dès lors qu'il finance bien le logement loué.
Leur effet a toutefois une limite importante : ils peuvent réduire le revenu de Dubaï déclaré en France, au mieux jusqu'à zéro, mais un déficit né à Dubaï ne peut pas être imputé sur vos revenus français.
Les conditions de la déduction
- L'emprunt doit avoir financé l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration du bien loué.
- Seuls les intérêts payés dans l'année et justifiés sont déductibles, pas le remboursement du capital.
- Les frais d'emprunt, comme les frais de dossier ou l'assurance emprunteur, suivent le même régime que les intérêts.
En location meublée au régime réel, les intérêts sont des charges financières déductibles du bénéfice. Au micro-foncier comme au micro-BIC, ils ne se déduisent pas : l'abattement forfaitaire est censé les couvrir.
Pendant la construction d'un bien off plan
Les intérêts payés avant la livraison restent déductibles, à condition que vous ayez clairement manifesté l'intention de louer le logement une fois achevé, et que cette intention soit confirmée par une mise en location dès l'achèvement (BOI-RFPI-BASE-20-80).
À noter : un plan de paiement promoteur est, en règle générale, sans intérêts. Il ne génère donc rien à déduire, et c'est précisément son avantage face à un crédit bancaire.
Pourquoi un déficit de Dubaï ne s'impute pas en France
L'article 19, paragraphe 1, de la convention franco-émirienne ne fait entrer dans l'impôt français que les « bénéfices et autres revenus positifs » provenant des Émirats.
Le Conseil d'État a tranché la question pour une clause rédigée dans les mêmes termes dans la convention franco-allemande (CE, 19 décembre 2019, n° 428443) : les États ont voulu limiter la prise en compte des revenus étrangers aux seuls revenus positifs. Un déficit foncier étranger ne s'impute ni sur le revenu global, ni sur des revenus fonciers français, et ne se reporte pas.
La logique est simple. Si le déficit était déductible, vous gagneriez deux fois : les années de déficit, il réduirait l'impôt sur vos revenus français, et les années de bénéfice, le crédit d'impôt neutraliserait l'impôt sur vos loyers de Dubaï. La convention ferme cette possibilité.
Ce qu'il faut en retenir
Les intérêts d'un crédit émirien réduisent le revenu de Dubaï retenu pour le calcul du taux appliqué à vos autres revenus. Ils ne font pas baisser votre impôt français au-delà. Le financement d'un bien à Dubaï se décide donc sur son coût réel et sur votre trésorerie, pas sur un avantage fiscal en France.
Questions fréquentes
Peut-on déduire en France les intérêts d'un prêt d'une banque de Dubaï ?
Oui, au régime réel. L'article 31 du CGI ne pose aucune condition sur le pays du prêteur, pourvu que le prêt ait financé le bien loué et que les intérêts soient payés et justifiés.
Un bien à Dubaï peut-il créer un déficit foncier imputable en France ?
Non. La convention ne vise que les revenus positifs provenant des Émirats, et le Conseil d'État a jugé sur une clause identique qu'un déficit foncier étranger n'est pas pris en compte en France (CE, 19 décembre 2019, n° 428443).
Les intérêts payés pendant la construction d'un bien off plan sont-ils déductibles ?
Oui, si vous avez manifesté l'intention de louer le logement une fois achevé et que vous le mettez en location dès la livraison (BOI-RFPI-BASE-20-80).
Textes de référence
- BOI-RFPI-BASE-20-80, intérêts des emprunts (BOFiP)
- Convention fiscale France Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993 (impots.gouv.fr)
- Conseil d'État, 19 décembre 2019, n° 428443, déficit foncier de source étrangère (commentaire)
- BOI-RFPI-DECLA-20, régime réel d'imposition (BOFiP)
Ces réponses présentent les règles applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, pour un résident fiscal français. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, que nous analysons en détail lors de l'audit.