Un appartement de Dubaï détenu en direct par un résident fiscal français n'est pas soumis aux droits de succession français : la convention franco-émirienne réserve l'imposition d'un immeuble à l'État où il se trouve (article 17, paragraphe 1), et les Émirats ne taxent pas les successions des particuliers.
Deux points restent à connaître. Le bien relève le taux appliqué à vos autres biens imposables en France (article 19, paragraphe 4), et les comptes, titres, meubles et parts de société sont imposés dans l'État de résidence du défunt, donc en France.
Ce que dit la convention
En matière de succession, la convention répartit les biens en deux masses, l'une imposable en France, l'autre aux Émirats, chacune de façon exclusive. Elle raisonne sur la résidence du défunt, jamais sur celle des héritiers : un enfant qui vit en France et un autre qui vit à Dubaï sont traités de la même façon.
| Nature du bien | État qui impose | Article |
|---|---|---|
| Biens immobiliers | État où se situe le bien | 17, paragraphe 1 |
| Parts de société, y compris de SCI | État de résidence du défunt | 17, paragraphe 3 |
| Actions, titres, dépôts, comptes bancaires | État de résidence du défunt | 17, paragraphe 3 |
| Meubles, bijoux, œuvres d'art | État de résidence du défunt | 17, paragraphe 3 |
| Biens d'un établissement stable | État de l'établissement | 17, paragraphe 2 |
Pour un défunt résident de France, l'appartement de Dubaï échappe donc aux droits français. Les comptes bancaires émiriens et les meubles qui garnissent l'appartement y sont soumis.
L'exonération n'est pas neutre : le taux moyen
La France conserve le droit de calculer l'impôt sur les biens qui lui reviennent au taux moyen applicable à l'ensemble des biens que sa législation interne lui permet d'imposer (article 19, paragraphe 4). On calcule d'abord les droits comme s'il n'y avait pas de convention, sur le patrimoine mondial, puis on en tire un taux moyen que l'on applique à la seule masse taxable en France. L'appartement de Dubaï n'est pas taxé, mais il relève le taux appliqué au reste.
Le montant des droits dépend ensuite du lien de parenté, qui détermine les abattements et les taux, et du testament, qui détermine qui reçoit quoi.
Exemple chiffré
Un résident de France décède en laissant deux enfants. Son patrimoine s'élève à 2 000 000 € : 1 200 000 € en France (résidence principale et placements) et 800 000 € à Dubaï (appartement détenu en direct).
- Droits calculés sur 2 000 000 €, sans tenir compte de la convention : environ 425 900 €.
- Taux moyen qui en découle : environ 21,3 %.
- Taux appliqué aux seuls 1 200 000 € imposables en France : environ 255 600 € de droits.
Si le patrimoine ne comprenait que les biens français, les droits seraient d'environ 196 400 €. L'appartement n'est pas taxé, mais il relève le taux : environ 59 000 € de plus. Sans la convention, si Dubaï était taxé en France, les droits atteindraient environ 425 900 € : la convention évite donc environ 170 000 €.
Calcul simplifié, en ligne directe, avec un abattement de 100 000 € par enfant et le barème en ligne directe (de 5 % à 45 %), avant réductions éventuelles et hors assurance-vie.
Le point de vigilance : détenir en direct
La protection de la convention porte sur l'immeuble. Les parts d'une société, y compris d'une SCI, sont imposées dans l'État de résidence du défunt : un bien détenu à travers une société n'est pas traité comme un immeuble détenu en direct. Le mode de détention se choisit donc à l'achat, en tenant compte de la fiscalité des loyers et de la plus-value, que nous chiffrons avant toute recommandation.
Succession ou donation
La convention ne couvre pas les donations, qui restent entièrement régies par l'article 750 ter du Code général des impôts. Pour un bien de Dubaï détenu en direct par un résident de France, la transmission au décès est souvent plus favorable que la donation : donner, même en démembrant, crée des droits qu'une transmission au décès n'aurait pas générés. L'arbitrage se chiffre bien par bien. Voir aussi notre réponse sur la plus-value à la revente.
Au-delà de l'impôt
La transmission d'un bien aux Émirats obéit à des règles civiles locales. Un testament enregistré auprès des DIFC Courts permet de désigner librement ses héritiers pour ses biens émiriens. Côté déclaration, la déclaration de succession se dépose dans les six mois en cas de décès en France, et dans l'année s'il survient à l'étranger.
Questions fréquentes
La succession d'un bien à Dubaï est-elle imposée en France ?
Pour un résident fiscal français qui détient l'immeuble en direct, non : la convention franco-émirienne réserve l'imposition d'un immeuble à l'État où il se trouve (article 17, paragraphe 1), et les Émirats ne taxent pas les successions des particuliers. En revanche, le bien entre dans le calcul du taux moyen appliqué à vos autres biens imposables en France (article 19, paragraphe 4).
Les parts d'une SCI ou d'une société qui détient le bien sont-elles protégées ?
Non. Les parts de société, y compris de SCI, sont imposées dans l'État de résidence du défunt (article 17, paragraphe 3). Pour un résident fiscal français, elles restent donc dans la masse taxable en France. L'exonération vaut pour un immeuble détenu en direct.
La résidence de mes enfants change-t-elle l'imposition ?
Non. La convention raisonne sur la résidence du défunt, jamais sur celle des héritiers. Que vos enfants vivent en France, à Dubaï ou ailleurs ne modifie pas la répartition entre biens imposables en France et biens imposables aux Émirats.
Qu'en est-il des comptes bancaires et des meubles situés à Dubaï ?
Les comptes, titres, dépôts et meubles sont imposés dans l'État de résidence du défunt (article 17, paragraphe 3). Pour un résident de France, un compte bancaire émirien et les meubles de l'appartement entrent donc dans l'assiette française, contrairement à l'appartement lui-même.
Faut-il un testament pour un bien situé à Dubaï ?
La fiscalité n'est qu'une partie du sujet : la transmission d'un bien aux Émirats obéit aussi à des règles civiles locales. Un testament enregistré auprès des DIFC Courts permet de désigner librement ses héritiers pour ses biens émiriens. Il complète l'analyse fiscale, il ne la remplace pas.
Textes de référence
- Convention fiscale France Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, modifiée par l'avenant du 6 décembre 1993, articles 17 et 19 (impots.gouv.fr)
- Droits de succession : abattements et barème en ligne directe (service-public.gouv.fr, vérifié le 9 février 2026)
- Code général des impôts, articles 750 ter, 777 et 779 : donations, barème et abattements des droits de succession
Ces réponses présentent les règles applicables à la succession d'un résident fiscal français au 27 octobre 2026. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, que nous analysons en détail lors de l'audit.