Comment sont imposés en France les loyers d'un bien à Dubaï ?

Ce que prévoit la convention

Deux articles de la convention organisent l'imposition de vos loyers.

L'article 5 pose le principe : les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans l'État où se trouve le bien. Vos loyers de Dubaï sont donc imposables aux Émirats, qui ne les taxent pas pour un particulier.

L'article 19, paragraphe 1, règle ensuite la situation côté français. Les revenus positifs provenant des Émirats sont également imposables en France, mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt. Pour les revenus immobiliers, ce crédit est égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus.

L'effet concret : le taux effectif

Le mécanisme se déroule en trois temps :

1. Vos loyers de Dubaï sont ajoutés à vos autres revenus pour calculer l'impôt du foyer.
2. L'administration calcule la part de cet impôt qui correspond aux loyers de Dubaï.
3. Cette part vous est restituée sous forme de crédit d'impôt.

Le résultat équivaut à une exonération des loyers, mais avec une conséquence : comme ils augmentent le revenu total pris en compte, ils peuvent relever le taux moyen appliqué à vos revenus français. L'administration le résume ainsi : ces revenus sont « simplement pris en compte afin de déterminer le montant d'impôt sur le revenu dû au titre des revenus de source française ».

Comment les déclarer

Les loyers de Dubaï se détaillent d'abord sur la déclaration n° 2047, consacrée aux revenus de source étrangère, puis se reportent sur la déclaration de revenus.

1. Location nue au micro-foncier : loyers bruts en case 4BE, avec vos éventuels loyers français, et la part de Dubaï ouvrant droit au crédit d'impôt en case 4BK.
2. Location nue au régime réel : calcul sur la déclaration n° 2044, résultat en case 4BA, et revenu net de Dubaï ouvrant droit au crédit d'impôt en case 4BL.
3. Location meublée : revenus ouvrant droit au crédit égal à l'impôt français sur la déclaration n° 2042 C PRO, cases 5EY, 5FY ou 5GY selon le membre du foyer, après abattement si vous relevez du micro-BIC.

Les montants perçus en dirhams sont déclarés en euros.

Et les prélèvements sociaux ?

La réponse est favorable, et elle repose sur des textes précis.

L'article 2 de la convention prévoit qu'elle s'applique aussi aux impôts de nature identique ou analogue créés après sa signature. L'administration fiscale considère que la CSG et la CRDS sont assimilées à l'impôt sur le revenu pour l'application des conventions (BOI-INT-DG-20-20-100, § 110). Le Conseil d'État a jugé, le 14 avril 2022 (n° 445943), que les contributions sociales assises sur des revenus soumis à l'impôt sur le revenu entrent dans le champ d'une convention comportant cette clause, même lorsqu'elles ont été créées après sa signature.

Le crédit d'impôt égal à l'impôt français s'étend donc, selon ces textes, aux prélèvements sociaux dus sur vos loyers de Dubaï. Si votre avis d'imposition fait apparaître des prélèvements sociaux sur ces loyers, une réclamation peut s'appuyer sur ces références.

Ce qui ne suit pas la même règle

Le crédit égal à l'impôt français vaut pour les loyers. Deux autres situations obéissent à des règles différentes :

1. La plus-value à la revente relève de l'article 11 de la convention. Le crédit y est limité à l'impôt payé aux Émirats, ce qui change tout. Voir notre réponse sur la plus-value à la revente d'un bien à Dubaï.
2. La transmission est l'un des points forts de la convention : selon l'article 17, les biens immobiliers ne sont soumis à l'impôt sur les successions que dans l'État où ils sont situés, et l'article 19, paragraphe 4, exonère d'impôt français les biens successoraux imposables aux Émirats, la France conservant le droit d'en tenir compte pour le taux.

Ces réponses présentent les règles applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, pour un résident fiscal français. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, que nous analysons en détail lors de l'audit.