Pour un résident fiscal français qui achète un seul bien, la détention en nom propre est en général la plus simple : aucune structure à créer, et le visa investisseur reste accessible pour un bien détenu seul. Une société (SCI française ou société émiratie) répond à d'autres objectifs, comme la détention à plusieurs ou l'organisation du patrimoine, mais elle ajoute des obligations et change le traitement de la transmission. Dans tous les cas, loyers et plus-values restent imposés en France pour un résident français.
Nom propre ou société : les différences qui comptent
| Critère | En nom propre | Via une société (SCI ou émiratie) |
|---|---|---|
| Mise en place | Aucune structure : le titre de propriété est à votre nom. | Création, statuts, comptabilité et obligations de la société, en France ou aux Émirats. |
| Loyers | Imposés en France pour un résident français, avec un crédit d'impôt évitant la double imposition (convention, articles 5 et 19). | Le régime dépend de la forme de la société et de sa fiscalité : à analyser avant l'achat. |
| Plus-value à la revente | Imposée en France (convention, articles 11 et 19) ; aucun impôt émirien n'est à imputer. | À analyser selon la société et le pays d'imposition. |
| Transmission | La convention réserve à Dubaï la succession d'un immeuble situé aux Émirats pour un résident français (article 17 et article 19, paragraphe 4). | Les parts d'une société ne sont pas un immeuble : le traitement de la transmission change et se vérifie cas par cas. |
| IFI | Le bien entre dans le patrimoine immobilier si celui-ci dépasse 1,3 M€ net. | Les biens détenus indirectement par une société peuvent aussi entrer dans l'assiette. |
| Visa investisseur | Accessible pour un bien détenu seul, sans valeur minimale ; en copropriété, la part doit atteindre 400 000 AED (environ 93 000 €). | Le visa du DLD est lié à un bien détenu au nom du demandeur : à vérifier avant d'acheter via une société. |
| Obligations déclaratives | Déclarations françaises habituelles du propriétaire. | Obligations supplémentaires de la société, et d'éventuelles déclarations propres aux structures détenues à l'étranger. |
Et la SCI française ?
Une SCI française peut être pertinente quand plusieurs membres de la famille investissent ensemble ou quand l'on organise la transmission d'un patrimoine existant. La possibilité de lui faire détenir un bien aux Émirats dépend de la zone, du promoteur et des règles d'enregistrement du DLD : elle se vérifie avant la réservation, pas après. Surtout, elle ne rend pas Dubaï « sans impôt » : un résident français reste imposé en France sur les loyers et les plus-values, et le choix de la structure ne doit pas se faire pour cette raison.
Et une société émiratie ?
Une société locale ajoute une fiscalité émirienne : l'impôt sur les sociétés de 9 % s'applique au-delà de 375 000 AED de bénéfice (environ 87 000 €) pour les entités dans le champ de la réforme. Elle se justifie rarement pour un premier achat résidentiel. Les frais d'enregistrement du DLD de 4 % du prix s'appliquent à l'achat, quelle que soit la forme de détention.
Comment trancher ?
- Combien de biens et combien de co-investisseurs ?
- Quel est l'objectif principal : revenus, valorisation ou transmission ?
- Quelle est votre situation fiscale actuelle, et allez-vous rester résident français ?
- Souhaitez-vous demander un visa lié à la propriété ?
Nous vous aidons à répondre à ces quatre questions lors de l'audit gratuit, avant de choisir le programme et la structure de détention.
Questions fréquentes
Peut-on acheter à Dubaï avec une SCI ?
Cela dépend de la zone, du promoteur et des règles d'enregistrement du DLD pour une société étrangère. Le point se vérifie avant la réservation. La SCI n'efface aucune imposition française.
La détention en nom propre est-elle toujours préférable ?
Non, mais elle est souvent la plus simple pour un premier bien. Une société peut se justifier pour investir à plusieurs ou organiser un patrimoine existant.
Une société modifie-t-elle l'impôt sur les loyers ?
Elle peut changer le régime d'imposition, mais pas le fait qu'un résident français soit imposé en France sur ses revenus. Le régime exact dépend de la société choisie.
Qu'en est-il de la succession avec une société ?
Pour un bien détenu en direct, la convention fiscale réserve à Dubaï l'imposition de la succession pour un résident français. Pour des parts de société, le traitement diffère et doit être analysé.
Le visa investisseur est-il possible via une société ?
Le visa investisseur du DLD est lié à un bien détenu au nom du demandeur. Un bien détenu par une société doit être vérifié avant l'achat.
Maison Gentel m'accompagne-t-il sur ce choix ?
Oui. Maison Gentel accompagne ses clients de façon globale, y compris sur la fiscalité, sans frais pour l'acheteur.
Textes de référence
- Convention fiscale France Émirats arabes unis du 19 janvier 1989 (impots.gouv.fr, liste des conventions)
- Dubai Land Department, questions fréquentes : compte escrow, retenue de 5 %, projet annulé (dubailand.gov.ae)
- Dubai Land Department, demande de visa investisseur (Taskeen)
- Service-Public, IFI : qui doit déclarer (F563)
- economie.gouv.fr, impôt sur la fortune immobilière : barème et seuil
Cette page est une information générale, à jour au 4 novembre 2026. Elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse de résultat. Conversions indicatives à 4,3 AED pour 1 €. La fiscalité dépend de votre situation personnelle.