Le DLD délivre deux visas liés à un bien : un visa investisseur de 2 ans, sans valeur minimale pour un bien détenu seul (400 000 AED, environ 93 000 €, seulement pour une part en copropriété), et un Golden Visa de 10 ans à partir de 2 millions d'AED (environ 465 000 €) de valeur d'achat. Un visa ne change pas à lui seul la résidence fiscale française.
Visa investisseur ou Golden Visa : le comparatif
| Critère | Visa investisseur | Golden Visa investisseur |
|---|---|---|
| Durée | 2 ans | 10 ans, renouvelable |
| Seuil | Bien détenu seul : aucune valeur minimale. Copropriété : part d'au moins 400 000 AED (environ 93 000 €). | Valeur d'achat d'au moins 2 millions d'AED (environ 465 000 €), un ou plusieurs biens. |
| Détention | Au nom du demandeur. | Entièrement détenu par l'investisseur, au nom du demandeur. |
| Bien hypothéqué | Non précisé sur la page du DLD. | Possible, avec une lettre de la banque indiquant le montant payé et le solde (2 millions d'AED payés selon la page du DLD). |
| Famille | Conjoint, enfants, parents (1 an). | Conjoint, enfants, parents. |
| Frais indiqués par le DLD | 10 212,50 AED pour le visa de 2 ans (environ 2 375 €). | 9 884,75 AED au total pour le visa de 10 ans (environ 2 300 €). |
| Démarche | En personne dans un centre agréé, délai de 7 à 10 jours ouvrés, examen médical. | En personne, présence aux Émirats requise, délai de 7 à 10 jours ouvrés, examen médical. |
Un off plan ouvre-t-il droit à un visa ?
Les pages du DLD demandent un certificat ou titre de propriété électronique. Pour un bien en construction, la possibilité d'obtenir un visa avant la livraison dépend donc du stade d'enregistrement et se vérifie projet par projet avant l'achat. Nous le contrôlons lors de l'audit, car une promesse de visa ne doit jamais être le motif principal d'un investissement.
Un visa change-t-il ma résidence fiscale ?
Non, pas à lui seul. Un résident fiscal français le reste dès qu'un critère français est rempli : foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, ou centre des intérêts économiques (article 4 B du Code général des impôts). Le visa de résidence autorise à vivre aux Émirats ; il ne dit rien sur l'impôt. Les loyers et plus-values d'un bien à Dubaï restent imposés en France pour un résident français. Voir notre page fiscalité et le choix du mode de détention.
Questions fréquentes
Faut-il investir 2 millions d'AED pour obtenir un visa à Dubaï ?
Non. Le visa investisseur de 2 ans est ouvert au propriétaire d'un bien détenu seul sans valeur minimale. Les 2 millions d'AED concernent le Golden Visa de 10 ans.
Que signifie le seuil de 400 000 AED ?
Il s'applique à un copropriétaire : sa part du bien doit valoir au moins 400 000 AED (environ 93 000 €) pour demander le visa investisseur.
Peut-on obtenir le Golden Visa avec un bien hypothéqué ?
Oui, avec une lettre de non-objection de la banque indiquant le montant déjà payé et le solde. La page du DLD mentionne 2 millions d'AED payés comme preuve.
Combien coûte la démarche ?
Selon le DLD : 10 212,50 AED pour le visa investisseur de 2 ans et 9 884,75 AED pour le Golden Visa de 10 ans, soit environ 2 375 € et 2 300 €. Des frais s'ajoutent pour la famille.
Le visa m'oblige-t-il à vivre à Dubaï ?
Le DLD exige la présence du demandeur aux Émirats pour la démarche. Il ne s'agit pas d'un changement de résidence fiscale.
Maison Gentel m'aide-t-il dans la démarche ?
Oui, Maison Gentel vous accompagne de façon globale, de l'achat au suivi, y compris sur la cohérence entre votre projet de visa et votre situation fiscale.
Textes de référence
- Dubai Land Department, demande de visa investisseur (Taskeen) (dubailand.gov.ae)
- Dubai Land Department, Golden Visa investisseur (dubailand.gov.ae)
- GDRFA Dubai, golden residence permit pour les investisseurs (gdrfad.gov.ae)
- Code général des impôts, article 4 B sur le domicile fiscal (legifrance.gouv.fr)
Cette page est une information générale, à jour au 4 novembre 2026. Elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse de résultat. Conversions indicatives à 4,3 AED pour 1 €. Les seuils et frais sont ceux affichés par le DLD à la date de lecture et peuvent évoluer.