Compte escrow à Dubaï : protège-t-il vraiment l'acheteur d'un off plan ?

En bref

Oui, dans une large mesure : à Dubaï, les sommes versées par les acheteurs d'un off plan sont déposées sur un compte escrow ouvert au nom du projet, réservé à sa construction et que les créanciers du promoteur ne peuvent pas saisir (loi n° 8 de 2007, article 9). Ce n'est pas une garantie de livraison : si le projet n'aboutit pas, le texte prévoit des mesures pour l'achever ou rembourser les déposants, mais le calendrier et le résultat dépendent de la situation du projet.

Comment fonctionne le compte escrow d'un off plan ?

Un promoteur ne peut vendre sur plan que s'il est inscrit au registre des promoteurs tenu par le Dubai Land Department (DLD, article 4 de la loi n° 8 de 2007). Il doit ensuite demander l'ouverture d'un compte escrow (article 6), par un accord écrit avec un agent escrow, c'est-à-dire une banque ou une institution financière agréée (article 7). Les paiements des acheteurs sont versés sur ce compte, pas au promoteur. Chaque projet a son propre compte (article 9, paragraphe 2).

Le promoteur n'y puise pas librement. Une demande de retrait est instruite par l'agent escrow, puis contrôlée par le département des comptes escrow du DLD, qui vérifie notamment la solvabilité financière du projet.

Les protections prévues par la loi

Protection	Ce que prévoit le texte	Point de vigilance
Compte dédié au projet	Compte ouvert au nom du projet et réservé exclusivement à sa construction (article 9).	Vérifiez que le nom du compte indiqué dans votre contrat correspond bien au projet acheté.
Insaisissabilité	Aucune saisie des sommes déposées au profit des créanciers du promoteur (article 9).	La protection vise les créanciers du promoteur, pas un retard ou un litige sur la qualité.
Banque agréée	Une banque ou institution agréée par la RERA gère le compte (FAQ du DLD).	Demandez le nom de la banque et ne réglez que sur ce compte.
Accès aux écritures	Un déposant peut consulter les écritures relatives à ses propres versements (article 12).	Conservez vos reçus et comparez-les à l'échéancier du contrat.
Retenue de 5 %	5 % de la valeur du compte sont retenus après le certificat d'achèvement, pour garantir la réparation des défauts (article 14).	Le texte de la loi parle d'une libération un an après l'enregistrement des unités au nom des acheteurs. La FAQ du DLD résume en un an après l'achèvement.
Projet non achevé	L'agent escrow prend, après consultation du DLD, les mesures nécessaires jusqu'à l'achèvement du projet ou le remboursement des déposants (article 15).	Le texte ne fixe pas de délai de livraison ni de remboursement automatique.
Sanctions	Le détournement de fonds destinés à un projet est sanctionné (article 16).	La sanction ne remplace pas le remboursement.

Ce que le compte escrow ne garantit pas

Il sécurise l'argent versé, pas le calendrier. Il ne garantit ni la date de livraison, ni la valeur de revente, ni la qualité des finitions. Et il ne permet pas de se faire rembourser de sa propre initiative : le DLD indique qu'il ne peut pas résilier un contrat entre le promoteur et l'acheteur à la demande de ce dernier, la résiliation relevant du tribunal immobilier compétent. Si le projet est annulé, le compte est transféré au département de liquidation, qui demande au promoteur de rembourser les acheteurs dans un délai de 60 jours, prolongeable si la RERA l'estime justifié. Nous détaillons ces situations dans notre page sur le retard de livraison d'un off plan.

Quel est le rôle de la RERA ?

La RERA (Real Estate Regulatory Agency) est l'autorité de régulation immobilière rattachée au DLD. Elle agrée les agents escrow, fixe les standards de calcul du taux d'achèvement d'un projet et peut décider, par un rapport motivé, d'annuler un projet, avec obligation de rembourser les acheteurs selon la loi sur les comptes escrow (loi n° 13 de 2008 modifiée, article 11).

Ce que nous contrôlons avant tout acompte

Que le promoteur figure au registre des promoteurs et que le projet est enregistré.
Que le contrat indique le nom de la banque escrow et le numéro du compte du projet.
Que tous les paiements sont faits sur ce compte, jamais à un courtier ni au promoteur directement.
Que l'échéancier de paiement est cohérent avec l'avancement annoncé du chantier.

Questions fréquentes

Qui gère un compte escrow à Dubaï ?

Une banque ou une institution financière agréée par la Banque centrale des Émirats arabes unis pour recevoir des dépôts de tiers, exerçant à Dubaï et approuvée par la RERA, qui conclut un accord écrit avec elle (FAQ du DLD).

Le promoteur peut-il utiliser librement l'argent de l'escrow ?

Non. Les sommes sont réservées à la construction du projet et les retraits passent par une demande instruite par l'agent escrow, puis contrôlée par le DLD.

Mon argent est-il remboursé si le projet est annulé ?

Si le projet est annulé, le compte est transféré à la liquidation et le promoteur doit rembourser les acheteurs dans un délai de 60 jours, prolongeable. En cas de non-respect, l'affaire est portée devant le tribunal (FAQ du DLD).

Que représente la retenue de 5 % ?

C'est une garantie qui oblige le promoteur ou l'entrepreneur à corriger les défauts visibles à la livraison ou apparus dans l'année qui suit (article 14 de la loi n° 8 de 2007).

Puis-je consulter les mouvements du compte ?

Un déposant peut accéder aux écritures relatives à ses propres versements et en demander copie (article 12). Le texte ne donne pas accès aux comptes d'autres acheteurs.

Cette vérification est-elle payante pour l'acheteur ?

Non. Maison Gentel n'est pas rémunéré par l'acheteur : le cabinet intervient en collaboration avec les promoteurs. Les contrôles ci-dessus font partie de l'audit gratuit avant toute recommandation.

Textes de référence

Cette page est une information générale, à jour au 4 novembre 2026. Elle ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse de résultat. Conversions indicatives à 4,3 AED pour 1 €.